Anlageimmobilien: Immobilien als Kapitalanlage

Anlageimmobilien

Immobilien sind weiterhin eine attraktive Kapitalanlage, auch wenn die Preise in den Ballungszentren hoch sind. Dieses Ungleichgewicht treibt die Preise nach oben. Für viele Anlegerinnen und Anleger stellt sich jetzt die Frage, ob Immobilien als Kapitalanlage angesichts der hohen Preise noch sinnvoll sind. Wir beantworten Ihnen diese Frage sowie weitere Fragen in diesem Artikel. Außerdem zeigen wir Ihnen auf, worauf Sie beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage achten müssen.

Anlageimmobilien - Definition:

Als Anlageimmobilien werden Objekte bezeichnet, die einen regelmäßigen Cashflow in Form von Mieteinnahmen generieren. Dazu gehören vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Anlageimmobilien erwerben per Definition private und gewerbliche Investoren als Kapitalanlage. 

Die Besitzer nutzen die Anlageimmobilie nicht selbst, sondern schaffen sich diese einzig zu Kapitalanlagezwecken an. Auch indirekt kann man in Grundbesitz investieren, über Immobilienfonds oder Immobiliendarlehen.

Warum Geld in Immobilien anlegen?

Derzeit ist eine Anlageimmobilie besonders attraktiv. Das hat viele Gründe: So befinden sich die Zinsen derzeit in einem historischen Tiefstand – das hat in zweierlei Hinsicht Auswirkungen: Erstens leidet die Rentabilität von klassischen Kapitalanlagen wie Staatsanleihen oder Aktien – Anleger flüchten in reale Werte – zweitens können Darlehen zu besseren Konditionen bei der Bank aufgenommen werden. Zudem können Sie mit Immobilien Steuern sparen und sich attraktive Einkommensvorteile zu sichern.

Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich derzeit nämlich Experten zufolge in einem längst überfälligen Aufholprozess. Steigende Preise für Anlageimmobilien sind daher in einigen Gegenden wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt vorprogrammiert. Dies schlägt sich in einer hohen Rendite wieder – bis zu vier Prozent nach Steuern sind durchaus möglich.

Couple meeting with real estate agent

Welche Anlageimmobilien gibt es?

Die Anlageimmobilie ist die ideale Möglichkeit, langfristig hohe Erträge zu erzielen. Welche Art der Immobilie sich am besten eignet, hängt dabei von mehreren Faktoren ab – insbesondere vom Kapital und der Risikobereitschaft. Grundsätzlich sollte jedoch immer auf einen günstigen Kaufpreis sowie eine hohe Miete geachtet werden. 

Die folgenden Arten der Anlageimmobilien lassen sich unterscheiden:

  • Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser
  • Wohnungen
  • Gewerbeimmobilien
  • Indirekte Investitionen

Im Folgenden beleuchten wir die einzelnen Anlagentypen genauer.

1. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser

Einfamilienhäuser (EFH) und Doppelhäuser verfügen oftmals über einen großen Grundstücksanteil, was bedeutet, dass die Rendite in der Regel etwas geringer ist. Dieser Nachteil hat jedoch auch sein Gutes: Sollte man sich dazu entscheiden, das Haus zu verkaufen, so kann sich dies als Vorteil erweisen. Grundstücke gelten nämlich als wertstabile Anlage und erhöhen so den Wiederverkaufswert des Hauses – vorausgesetzt, die Lage ist vorteilhaft. 

Mehrfamilienhäuser sind eine lohnenswerte Investition, da hier die Rendite in der Regel höher ist als bei Einfamilien- oder Doppelhäusern. Durch die mehreren Mieteinnahmen steigert sich die Rendite, zudem gibt es keine Miteigentümer, auf die Rücksicht zu nehmen ist. Außerdem kann die Attraktivität des Objektes, etwa durch Renovierung, nach persönlichem Belieben gesteigert werden.

2. Wohnungen als Anlageimmobilien

Die Investition in eine Wohnung als Anlageimmobilie ist der ideale Einstieg ins Immobiliensegment. Preislich gesehen sind Wohnungen günstiger als ein komplettes Haus und haben eine entsprechend niedrigere Rendite. Für Wohnungseigentümer fallen regelmäßige Reparatur- und Instandhaltungskosten an, die in Form von Haus- oder Wohngeld bezahlt werden müssen. Daher ist es ratsam, sofern das nötige Eigenkapital vorhanden ist, direkt in ein Wohnhaus zu investieren. Außerdem hat man so keine Probleme mit der Eigentümergemeinschaft des Wohnhauses, wenn es zum Beispiel um die Auflösung eines Renovierungsstaus geht.

3. Gewerbeimmobilien als Anlage

Gewerbeimmobilien sind ideal für Investoren, die langfristige Mieteinnahmen anstreben. Durch die meist großen und internationalen Unternehmen, welche in Gewerbeimmobilien einziehen, ist das Risiko von Mietausfällen gering. Allerdings muss beachtet werden, dass die Renditen bei Gewerbeimmobilien im Allgemeinen höher sind als bei Wohnimmobilien und das unternehmerische Risiko aufgrund der Größe und des Kapitalaufwands bedeutend höher ist. Dieser Typ Anlageimmobilie ist daher eher für erfahrene Investoren zu empfehlen, welche ausreichend Eigenkapital mitbringen.

4. Besonderheiten: Neubauten als Anlageimmobilien

Die Anlage in Neubauten kann sich lohnen. Neubau-Objekte können durch beauftragte Bauunternehmen realisiert werden, oder als Neubauhaus vom Bauträger gekauft werden. Neu zu bauen erfordert viel Zeit, Recherche und Kapital, aber Immobilien nach den Vorstellungen des Anlegers geplant werden und über Jahre nicht sanierungsbedürftig sind. Die aktuellen energetischen und wohnungstechnischen Standards sorgen dafür, dass die laufenden Kosten der Immobilie niedrig sind.

5. Besonderheiten: Denkmalgeschützte Immobilien

Anleger, die in eine denkmalgeschützte Immobilie investieren möchten, können sich auf einzigartige Objekte in beliebter Lage freuen. Bei dieser Art der Immobilie handelt es sich um anspruchsvolle Altbauten, die jedoch aufgrund ihrer Lage und des einzigartigen Sanierungsstatus bei zahlungsfähigen Mietern sehr gefragt sind. 

Zwar gehen damit erhöhte Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen einher, diese können jedoch durch höhere Mieteinnahmen, Fördermittel und Steuervorteile bedingt kompensiert werden. Bei vermieteten denkmalgeschützten Häusern ist der Sanierungsaufwand über zwölf Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. 

Die Abschreibungen sind bei dieser Art von Gebäuden höher als bei anderen: Acht Jahre lang können jeweils neun und vier weitere Jahre lang jeweils sieben Prozent der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden.

6. Indirekte Investitionen in Anlageimmobilien

Durch den Erwerb von Anteilen an Immobilien können auch Investoren partizipieren, die nicht über das notwendige Kapital verfügen, um selbst eine Immobilie zu kaufen. Allerdings sind diese sogenannten indirekten Investitionen mit einem hohen Risiko verbunden. So kam es in den vergangenen Jahren immer wieder zu Pleiten von ganzen Fonds. 

Dennoch bietet diese Anlageform den Vorteil, dass der Investor selbst kein Management betreiben muss. Dies übernimmt in der Regel ein externer Verwalter. Wenn Sie sich für diese Art der Geldanlage interessieren, sollten Sie sich jedoch gut informieren und am besten von einem Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder anderen Sachkundigen beraten lassen, da die Prospekte der Fonds oft schwer zu verstehen sind.

Sparschwein neben Holzhaus
Asian investors man are placing coins in a growing position with savings finance money concept.

Lohnen sich Anlageimmobilien?

Es gibt einige Gründe, die für eine Investition in Anlageimmobilien sprechen. Zum einen sind Immobilien wertbeständig und bieten damit eine gewisse Sicherheit. Zum anderen sind sie auch langfristig eine Einnahmequelle und können somit Kursschwankungen in anderen Anlageklassen ausgleichen. Allerdings sollte man auch die Nachteile bedenken, bevor man in Immobilien investiert.

Vorteile von Anlageimmobilien

  • Konstante Rendite über langen Zeitraum
  • Geringe Wertschwankungen und lange Lebensdauer
  • Massive Steuervorteile gegenüber anderen Investments
  • Inflationsschutz und Stabilität in Krisenzeiten
  • Ideal für Vermögensaufbau Altersvorsorge

Nachteile von Anlageimmobilien

  • Hohe Anschaffungskosten, daher eine Hürde für Kleinanleger
  • Standortgebundenheit, Objekt ist nicht bewegbar
  • Kapitalbindung
  • Als kurzfristige Anlage ungeeignet
  • Möglichkeit von Folgeinvestitionen zur Reparatur

Anlageimmobilien: Renditeerwartungen

Der Erwerb der richtigen Anlageimmobilie ist zusätzlich auch eine Frage des Glücks und des richtigen Timings. Dennoch können einige Faktoren die Renditeerwartungen abschätzbar machen. So sind Anlageimmobilien in boomenden Regionen relativ teuer, weshalb die Anfangsrendite gering sein kann. Allerdings ist die langfristige Rendite aufgrund der Zukunftsaussichten der Stadt oder Region dennoch attraktiv. Auf der anderen Seite sind Anlageimmobilien mit hoher Anfangsrendite (also einem im Verhältnis zu den derzeitigen Mietpreisen günstigen Preis) häufig in strukturschwachen Regionen zu finden. In diesem Fall ist fraglich, ob die Mieteinnahmen langfristig steigen oder nicht sogar Leerstände drohen.

Immobilien, die eine Rendite von 4-6% Mietrendite pro Jahr abwerfen, gelten als sehr lohnenswert. Denn ab diesem Wert zahlt sich die Immobilie komplett selbst aus und Sie haben keine weiteren Kosten.

Rendite-Berechnung für Anlageimmobilien: Ertragswert berechnen

Der Ertragswert ist ein wichtiger Faktor bei der Finanzierung von Anlageimmobilien. Diesen errechnet man, indem man den Kaufpreis der Immobilie mit den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten, den Verwaltungskosten sowie den Steuervorteilen für einen bestimmten Zeitraum vergleicht. Ein guter Anbieter leistet diesen Service in der Regel als Teil seiner Beratung.

Die Netto Mietrendite ist entscheidend

Die Berechnung der Netto-Mietrendite ist besonders dann geeignet, wenn Sie schon mehrere Kostenpunkte kennen, wie z.B.:

  • Maklercourtage 
  • Grunderwerbsteuer 
  • Gebühren für Notar und Gericht 
  • Gutachterkosten 
  • Eventuelle Sanierungsarbeiten

Beachten Sie, dass der Jahresreinertrag aus der Jahres-Nettokaltmiete und aller Kosten für den Vermieter besteht. Zu diesen Kosten gehören unter anderem Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten für die Wohnung und die Instandhaltungsrücklage für das Gebäude. Bei den Instandhaltungskosten lassen sich pauschal 10€ pro Quadratmeter pro Jahr ansetzen. Für die Instandhaltungsrücklage sollten Sie mit 1 Prozent des Kaufpreises der Wohnung rechnen.

Steuervorteile durch Anlageimmobilien

Vor dem Hintergrund, dass Immobilien in jeglicher Form eine solide Geldanlage darstellen, lohnt es sich auch die steuerlichen Vorteile mit einzubeziehen. So können derzeit etwa ein paar Prozentpunkte der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Je nachdem, für welches Gebäude man sich entscheidet, kann dieser Betrag noch variieren. 

So gibt es bei Denkmalimmobilien beispielsweise Sonderregelungen. Grundsätzlich gilt: Je mehr man in eine Immobilie investiert, desto höher fallen auch in der Regel die Steuervorteile aus.

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Artur Kronich

Geschäftsführer Marketing & vertrieb

Neben dem Kaufpreis oder den Bau- und Sanierungskosten für die Anlageimmobilien sind weitere Aufwendungen als Nebenkosten zu kalkulieren. Dazu gehören folgende Positionen:

  • Maklerprovision
  • Grunderwerbsteuer
  • Notar- und Gerichtskosten
  • Rücklagen für Instandhaltungen
  • Verwaltungskosten
  • Wohn- oder Hausgeld

Die Preise für Tiefgaragen sind ein guter Indikator dafür, wie ansprechend die Lage der Anlageimmobilie ist. Da es keine festgelegten Mietobergrenzen und keinen Mieterschutz gibt, werden die Garagenpreise stark von der Nachfrage bestimmt. Sind die Garagenpreise hoch, bedeutet das, dass die Lage besonders solvente Mieter anlockt und ein Anlageobjekt in dieser Gegend sinnvoll ist.  

Immobilien gelten nach wie vor als wertbeständig und in Zeiten niedriger Zinsen als Anlageform mit vergleichsweise hoher Rendite. Doch in Immobilien zu investieren, ist nicht per se sinnvoll. Zum einen sollten Sie selbst gewissen Voraussetzungen mitbringen, um sich eine Immobilie leisten zu können, zum anderen sollte das Objekt bestimmten Anforderungen gerecht werden:

  • Gute Lage und Infrastruktur
  • Guter Zustand des Gebäudes
  • Rendite und Risiko sind gegeneinander abgewogen
  • Kauf-Mietpreis-Verhältnis ist angemessen

Immobilien gelten als eine der sichersten Möglichkeiten, das eigene Geld anzulegen und Vermögen aufzubauen. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen können Immobilien ein überaus lukratives Geschäft sein.

Die Kaufnebenkosten ergeben sich aus Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland, 3,5 – 6,5%), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2%) und den Maklergebühren (bis zu 7,14%) des Kaufpreises. Bei der BG-Anlageimmobilien entfällt die gesamte Maklergebühr, sodass Sie nur für die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten aufkommen müssen.


Abhängig von dem Immobilientyp, in den Sie investieren (Häuser, Wohnungen oder Gewerbe) gehen verschiedene Vor- und Nachteile damit einher. Während sich die Rendite durchaus enorm unterscheiden kann, sind grundsätzlich alle Formen der Anlage in Immobilien enorm vorteilhaft aus steuerlicher Betrachtung. Nachteile entstehen insbesondere dann, wenn man mit Problemmietern konfrontiert ist oder - wie bei Gewerbeimmobilien - wirtschaftliche Entwicklungen wie etwa der Homeoffice-Boom die Nachfrage senken.

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