Ersteller:
Artur Kronich

Erstellt:
06. Apr 2018

Aktualisiert:
06. Apr 2018

Die Möglichkeit, Immobilien als Kapitalanlage zu nutzen wird immer beliebter. Wer sich eine Anlageimmobilie kauft, hat bereits oft schon einen Mieter in der gekauften Wohnung. Dabei sollte man nicht vergessen, einen Blick auf den vom Vorbesitzer ausgestellten Mietvertrag zu werfen. Die genaue Prüfung vor dem Investment sollte man auf keinen Fall vergessen.

Falsch gesetzte oder fehlende Häkchen, Leerstellen im Mietvertrag oder verschiedenste Klauseln. In manchen Fällen gibt es einige unangenehme Klauseln oder Fehler in bereits bestehenden Mietverträgen, diese können Folgen für den Käufer haben.

Investiert der Käufer in eine Anlageimmobilie, kauft er damit nicht nur die Wohnung, sondern er übernimmt gleichzeitig ein bereits bestehendes Mietverhältnis. Vor allem bei den Nebenkosten und den Kündigungsklauseln sehen Fachleute die größten Probleme in Mietverträgen. Bei diesen beiden Bereichen sollte man als Käufer der Kapitalanlage besonders aufpassen.

Das größte Problem des Käufers ist nämlich, dass er kaum eine Möglichkeit hat, einen bestehenden Mietvertrag nachträglich zu ändern. So erklärt Rechtsanwalt Harald Haakshorst aus Essen: „Nach dem Grundsatz, Kauf bricht nicht Miete, übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten des Vorgängers.“ Der Rechtsanwalt hat bereits einen Ratgeber für angehende Wohnungseigentümer für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geschrieben. Laut Haakshorst sollte man in jedem Fall die neueste Fassung des Mietvertrags anfordern und diese vor der Beurkundung genau durchlesen und im Zweifel nachhaken. „Sonst kaufe ich die Katze im Sack.“

Vorsicht bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen

Von vielen Vermietern werden Formularverträge benutzt, diese sollten wie Allgemeine Geschäftsbedingungen behandelt werden. Aufgrund dessen werden Fehler oder irgendwelche Unklarheiten in Mietverträgen zulasten des Verwenders, also des Vermieters, ausgelegt. Dies trifft auch auf handschriftliche Zusätze zu, wenn diese im Widerspruch zu anderen Formulierungen stehen.

Kündigungsbeschränkungen verhindern entweder für eine gewisse Zeit oder auf Dauer, dass der Mieter raus muss. „Solche Klauseln stehen öfters in Verträgen“, erklärt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Aufpassen müssen die Immobilien Käufer auch bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Die Bewohner der Wohnung haben dann einen Kündigungsschutz von insgesamt drei Jahren. Gezählt wird dieser Zeitraum vom ersten Verkauf einer Wohnung an, nicht seit der davor liegenden Umwandlung. Doch auch hier gibt es Ausnahmen, in einigen angespannten Wohnungsmärkten kann der Kündigungsschutz per Länderverordnung auf zehn Jahre ausgedehnt werden. In diesem Zeitraum darf der Eigentümer dann keinen Eigenbedarf geltend machen.

Eine detaillierte Prüfung lohnt sich

Der neue Eigentümer trägt die Verantwortung ebenfalls bei den Nebenkosten. Er muss für die Versäumnisse des alten Eigentümers geradestehen. Sollte beispielsweise bei den Betriebskosten im Formularvertrag nichts angekreuzt sein, wird das Ganze zugunsten des Mieters ausgelegt. Das heißt, es wurde nichts vereinbart. Rechtlich gesehen muss dann der Vermieter die Ausgaben für Heizung, Wasser oder den Hausmeister bezahlen.

Bei steigenden Betriebskosten kann der Vermieter die Kosten nicht auf den Mieter umlegen, wenn dieser eine Warm- oder Inklusivmiete zahlt. Der Eigentümer muss diese dann selber bezahlen. Das senkt natürlich die Rendite der Immobilie, im schlimmsten Fall wird die Investition dann unwirtschaftlich. Bei dem Weiterverkauf könnten solche Klauseln Schwierigkeiten bereiten.

Des Weiteren sollte man bei der Kaution Acht geben. Ist nichts vereinbart, muss der Mieter beweisen können, dass er die Kaution bezahlt hat. Ist jedoch etwas im Mietvertrag enthalten, lohnt sich es für den neuen Vermieter auf jeden Fall im Vorfeld zu prüfen, wo die Kaution angelegt ist und welche Unterlagen vorhanden sind. Denn der Käufer schuldet dem Mieter die Kaution, ob er sie vom Vorbesitzer bekommen hat oder nicht.

Am Berater sollte nicht gespart werden

Aus Erfahrung wird bei einem Immobilienkauf die Zug-um-Zug Abwicklung empfohlen. Bei dieser Abwicklung wird die letzte Rate erst überwiesen, wenn alle Unterlagen vorhanden sind. Sinnvoll ist es auch, den Vorbesitzer nach Abgeltungsregelungen zu fragen. Diese könnten beispielsweise vereinbart sein, wenn der Mieter auf eigene Kosten Böden oder Elektrik erneuert hat. Im Fall einer Kündigung hätte der Investor dann eventuell einen Ausgleich zu leisten, der sein Budget belastet.

Wann man den Immobilienkäufern aber von einer Kaufentscheidung abraten muss, lassen die Fachleute offen. Dies ist eine Sache zwischen der angestrebten Rendite und den Zielen des Käufers. In jedem Fall sollten sich Käufer vorab gründlich informieren und nicht am Berater sparen, denn Privatleute gingen die Sache oftmals blauäugig an.

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Beste Grüße, Ihr BG-Anlageimmobilien Team

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