Ersteller:
Artur Kronich

Erstellt:
03. Mrz 2018

Aktualisiert:
03. Mrz 2018

2015 wurde das Gesetz beschlossen. Viele Bürger Deutschlands sehen die Mietpreisbremse als gescheitert an. Grund dafür sind die weiterhin extrem steigenden Mieten. Die Wohnungsangebote in Berlin überschreiten beispielsweise die dort ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent, trotz Mietpreisbremse. So eindeutig ist die Lage aber trotzdem nicht.

Der Bundestag beschloss am 5. März 2015 die Mietpreisbremse, im Monat Juni darauf trat sie in Kraft. Sie sollte rasante und sprunghafte Mieterhöhungen in den beliebten Städten Deutschlands vermeiden. 3 Jahre später wollen die SPD und Union das Gesetz in einer großen Koalition verschärfen. Gleichzeitig wird die Rechtmäßigkeit des Gesetzes vom Bundesverfassungsgericht verhandelt. Ist eine Fehlkonstruktion möglich?

Wie lautet das Gesetz?

Die Vermieter der Wohnungen und Häuser dürfen die Mietpreise bei einem Mieterwechsel um maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Der Durchschnittswert der Mietverträge der letzten vier Jahre ergibt die Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nur für Wiedervermietungen. Bei stark sanierten Wohnungen oder Neubauten spielt sie keine Rolle.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Das Gesetz tritt bei insgesamt 313 von 11.000 Städten und Gemeinden Deutschlands in Kraft. Laut dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) leben rund ein Viertel der Deutschen in diesen ausgewählten Orten, unter denen sich Metropolen und ihr Umland, mittelgroße Städte oder auch reiche ländliche Gemeinden befinden. Grundlage der Auswahl sind die Beschlüsse der Bundesländer, welche die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen.

Wie sieht die Entwicklung der Mieten mittlerweile aus?

Der Anstieg der Mietpreise hat sich sogar noch ein wenig beschleunigt. 2017 stiegen die Mieten Deutschlands im Schnitt mit plus 4,3 Prozent sogar noch stärker als im Vorjahr, das Zeigen die Zahlen des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA). In einigen Großstädten kletterten die Mieten laut Bundesbank sogar um mehr als neun Prozent.

Ist das Gesetz gescheitert?

Viele sind dieser Meinung, doch es gibt nur wenige aussagekräftige Studien dazu. „Die Entwicklung der Mieten von der Regulierung blieb nahezu unbeeinflusst.“, schrieb das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung, ein Jahr nach der Einführung der Mietpreisbremse. Verglichen wurden Immobilienanzeigen aus naheliegenden regulierten und unregulierten Postleitzahlbezirken. Eine weitere Studie der IW (Institut der deutschen Wirtschaft) von 2016 stellte fest, dass in Berlin die meisten Wohnungsangebote die ortsübliche Vergleichsmiete trotz Mietbremse um mehr als 10 Prozent überschritten. Verglichen wurden rund 117.000 Wohnungsanzeigen. In regulierten Wohnungsmärkten sind die Mieten allerdings um 2,7 Prozent niedriger als in unregulierten, womit das Gesetz immerhin geringfügig wirkt. Das IW geht aber davon aus, dass die Mietpreisbremse kleinere Vermieter verunsichert.

Welche neuen Ergebnisse gibt es?

Durch eine neue Studie der DIW konnte festgestellt werden, dass sich der Mietanstieg mit der Mietbremse „insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat“. Die Studie basiert auf über 200.000 Inseraten. Trotz alldem gibt es Gebiete, deren Mietpreise zuvor stark stiegen, in denen die Bremse aber sehr wohl wirkt und den Anstieg dauerhaft dämpft. Das Ergebnis: „Die Mietpreisbremse ist in jedem Fall besser als ihr Ruf, die Erwartungen an das Gesetz waren schlicht zu hoch.“

Mieten steigen immer weiter – trotz Mietpreisbremse

Das ist ein Ergebnis mangelnder Wohnungen. Die Niedrigzinsphase und die aktuell starke Wirtschaft erhöhen die Immobiliennachfrage und somit auch die Mieten. In Deutschland gibt es etwa eine Millionen Wohnungen zu wenig. Um den Bedarf zu decken, sind laut Politik und der Bauwirtschaft 400.000 neue Wohnungen pro Jahr nötig. 2016 waren es aber nur 278.000. Das Gesetz kann also allenfalls die Symptome des Mietpreisanstiegs lindern, doch gegen die Wohnungsnot in Deutschland ist mit ordnungspolitischen Mitteln wenig auszurichten.

Wie geht es weiter?

Momentan wird über mögliche Sanktionen für Vermieter diskutiert, die die Mietpreisbremse missachten. SPD und Union wollen laut dem Koalitionsvertrag Vermieter dazu verpflichten, über die vorherige Miete detaillierte Angaben zu machen. Das ist aber nur der erste Schritt. Es wäre auch ein längerer Messungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete notwendig – statt vier Jahre mindestens zehn. In den beliebten Städten Deutschlands würden die Mieter wegen unrechtmäßiger Mietsteigerungen sowieso keinen Konflikt mit ihrem Vermieter eingehen. Das liegt daran, dass sich 60 oder 80 Personen auf eine Wohnung bewerben und die Leute froh sind, wenn sie diese Wohnung überhaupt bekommen. Natürlich wollen sie dann nicht ihre Beziehung zu dem Vermieter riskieren.

Welche Rolle spielt das Bundesverfassungsgericht?

Das Berliner Landgericht ist der Meinung, Vermieter werden ungleich behandelt, da die ortsübliche Miete in den Städten verschieden ist. So können beispielsweise Vermieter in München mehr verlangen als in Berlin. Jetzt entscheidet das Bundesverfassungsgericht.

Wie kann man die Mieten effektiver bremsen?

Dazu müsste Bauland schneller ausgewiesen werden, das ist einer der Hauptgründe. Außerdem ist das Bauen mittlerweile wegen der vielen Energievorschriften zu teuer und gerade für serielles Bauen zu komplex. Eine weitere Idee wäre es, viel mehr Sozialwohnungen entstehen zu lassen.

Werden die Mieten weiterhin steigen?

Ja, das werden sie. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss glaubt allerdings, dass die Mieten in Zukunft weniger stark steigen werden. Demnach ziehen weniger Menschen nach Deutschland, die Immobilienkredite sollten im Normalfall nicht billiger werden und der Neubau lege ebenfalls zu. „2018 könnten wir an dem Punkt kommen, wo Angebot und Nachfrage ungefähr im Gleichschritt wachsen“, sagt Harald Simons vom Institut Empirica. Diese Prognose ist aber gefährlich, denn seit längerer Zeit sinkt die Zahl der Baugenehmigungen. Für eine Entwarnung für die Mieter in Deutschland ist es also noch zu früh.

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Beste Grüße, Ihr BG-Anlageimmobilien Team

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