Warum Häuser und Wohnungen in Deutschland so teuer sind

Ersteller:
Artur Kronich

Erstellt:
01. Feb 2018

Aktualisiert:
01. Feb 2018

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen immer weiter, mittlerweile können sich jüngere Menschen kaum noch ein Eigenheim leisten. Es wird gebaut und gebaut, trotzdem reicht es immer noch nicht aus, um den Bedarf an Wohnungen zu decken. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise immer weiter an. Im Jahr 2016 kosten Häuser und Wohnungen laut dem Verband Deutscher Pfandbriefbanken etwa 30 Prozent mehr als noch im Jahr 2010. Deutlich stärker war die Entwicklung in vielen Großstädten.

um einen sind die Finanzierungen durch die Nullzinspolitik der EZB (Europäische Zentralbank) sehr günstig. Auf der anderen Seite sind durch diese niedrigen Zinsen andere Anlagemöglichkeiten weniger attraktiv. Das Ergebnis: Die Bürger Deutschlands investieren immer mehr in Immobilien. Aber nicht nur diese zählen auf deutsche Immobilien, auch aus dem Ausland fließt viel Geld in Häuser und Wohnungen Deutschlands. Besonders beliebt sind Städte wie München, Berlin und Hamburg. Ein weiterer Grund ist die Reurbanisierung. So verließen um die Jahrtausendwende herum noch viele Menschen die Großstädte Richtung Umland, aber kurze Zeit später zog es sie wieder zurück in die Städte. In den großen Städten Deutschlands gilt das Leben als besonders attraktiv. Hier findet man ebenfalls die besten Jobs. Das Ganze führt selbstverständlich zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum und somit auch zu höheren Mietpreisen. Daraufhin stiegen auch die Kaufpreise für Immobilien.

Sind die Bauprojekte zu teuer?

„Lässt es sich nicht viel billiger bauen?“ ist eine Frage, die sich heutzutage viele Beteiligte stellen. Christoph Gröner, Deutschlands größter Projektentwickler, hatte in einem Interview im September 2017 der Bauwirtschaft eine Mitschuld an den stets steigenden Preisen der Wohnungen und Häuser gegeben. Die Bauwirtschaft fokussiert sich ausschließlich auf das obere Fünftel der Bevölkerung, den Teil, der sich fast jeden Preis leisten könnte. Der Großteil der Branche sieht es nicht ein, auch mal etwas günstiger zu bauen. Laut Gröner muss die Bauwirtschaft in Deutschland viel produktiver werden, denn die einfachsten Möglichkeiten der Automatisierung werden bei uns nicht genutzt.

Herr Rainer Braun von dem Forschungsinstitut Empirica sieht darin nicht den entscheidendsten Faktor für die hohen Preise. Es gibt in jedem Fall mehrere Möglichkeiten günstiger zu bauen und somit auch die niedrigeren Segmente zu bedienen. Eine von diesen Möglichkeiten ist das sogenannte Serielle Bauen, bei dem es darum geht, so viele Wohnungen wie möglich nach einem standardisierten Muster zu bauen und damit Kosten zu sparen. „Das alleine reißt es aber nicht raus.“, sagt Rainer Braun. Es soll einen ganz anderen Grund für die nicht mehr bezahlbaren Neubauten geben. Das noch verfügbare Bauland ist sehr gering. Dieser Mangel ist weder auf Staats- noch auf Marktversagen zurückzuführen.

Durch die Kommunen wird das Bauland ausgewiesen und dann von den Ländern genehmigt. In vielen Fällen fehlen den Kommunen aber die Mittel, sie mussten in den letzten Jahren Fachpersonal entlassen. Außerdem gibt es oft Proteste durch die Anwohner. Diese führten Umwelt- oder Tierschutzgründe gegen die Pläne an. Von der Idee, ein neues Stadtviertel zu bauen, bis zur Ausweisung von Bauland vergehen laut Braun oft zehn Jahre. Somit wächst das Angebot viel zu langsam.

Wie die Politik helfen kann

Auf dem Land wird etwa so viel gebaut, um der Nachfrage zu genügen, in den Top-Sieben-Städten dagegen nur halb so viel. Die Top-Sieben-Städte sind die Städte in Deutschland mit den höchsten Immobilienpreisen. Dazu gehören Düsseldorf, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Stuttgart, Köln und München. Die Politik könnte sich hier einsetzen und das Leben auf dem Land attraktiver machen, zum Beispiel durch eine Verbesserung der Infrastruktur.

In vielen Innenstädten ist das Bauland knapp. Hier könnte eine Umwandlung der Grundsteuer in eine Bodenwertsteuer helfen, mehr Wohnraum zu schaffen. Diese Bodenwertsteuer würde dann unabhängig davon erhoben werden, was auf dem Grundstück gebaut wird. Dies wäre ein sehr guter Anreiz für Nachverdichter, weitere Wohnungen auf bereits bebauten Grundstücken zu bauen. Auch die Herabsetzung der Energie- und Umweltanforderungen würde die Baukosten senken. Laut Herr Braun würde es die Baukosten kräftig senken, wenn man die Anforderungen auf das Niveau von 2012 zurücksetzt. Der Energiestandard wäre dennoch passabel.

Junge Menschen können sich kaum noch ein Eigenheim leisten

Laut Experten werden auch 2018 die Immobilienpreise in Deutschland steigen, allerdings etwas langsamer als in den vergangenen Jahren. Ein Grund dafür: Die Zeit der extrem niedrigen Zinsen könnte bald vorbei sein. So werden mit ersten Zinserhöhungen im Jahr 2019 gerechnet.

Eine Trendumkehr bei den Immobilienpreisen wird allerdings nicht erwartet. Das sagt auch Andreas Mattner, Präsident des ZIA (Zentraler Immobilien-Ausschuss). Er glaubt, dass die Immobilienpreise im Durchschnitt stabil bleiben werden. Es sei viel Geld im Markt, die Konjunktur sei gut und das Wohnen in den Innenstädten weiterhin extrem beliebt.

Die hohen Immobilienpreise haben aber auch gesellschaftliche Folgen, denn in Deutschland sind Immobilien der wichtigste Faktor der Vermögensbildung. Stark steigende Preise führen auch dazu, dass der Eigenkapitalbedarf steigt. Wer dann in jungen Jahren nicht geerbt hat, hat es schwer, dieses Eigenkapital zu bekommen. Für junge Menschen macht es dennoch Sinn, sich eine Immobilie zuzulegen. In den meisten Fällen wird beispielsweise für eine vermietete Anlageimmobilie weniger Eigenkapital benötigt und es fallen weniger Kosten an, als für ein Eigenheim.

Zwischen 2006 und 2014 stieg die Quote der Eigenheimbesitzer bei den über 65-Jährigen von 48 auf 55 Prozent an. Bei der jüngeren Generation, den 30 – 40 Jährigen fiel sie allerdings von 30 auf 27 Prozent.

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Beste Grüße, Ihr BG-Anlageimmobilien Team

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